Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen? 

Aug 28, 2020 | Grunderwerbsteuer

Wer ein Grundstück kauft ist muss Grunderwerbsteuer bezahlen. Wer Steuerschuldner ist definiert das Grunderwerbsteuergesetz im Abschnitt fünf § 13 in den Nummern eins bis sieben. Grundsätzlich sehen die Finanzbehörden Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner an, auch wenn der Käufer im Kaufvertrag als Steuerschuldner aufgeführt ist. Damit hat das Finanzamt das Recht die Steuer beim Verkäufer einzufordern, sollte der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen.

Nach dem Gesetz sind Steuerschuldner Personen, die regelmäßig an einem Erwerbsvorgang als Vertragsstelle beteiligte sind. Auch Käufer und Verkäufer, die Grundstücke kaufen und verkaufen sowie Käufer, die aufgrund eines Enteignungsverfahrens Grundstücke kaufen. Ebenfalls steuerpflichtig sind Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren, die das beste Angebot bieten.

Weiterhin sind Gesellschaften verpflichtet Grunderwerbsteuer zu bezahlen, wenn bei der Vereinigung mindestens 95 % der Anteile in die Hand des Erwerbers oder der Erwerber gehen sowie mehrere Unternehmen oder Personen daran beteiligt sind. Auch bei Änderung des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft, bei der wirtschaftlichen Beteiligung von mindestens 95 % an eine Gesellschaft, der Rechtsträger, der die wirtschaftliche Beteiligung innehat.

Bei einem Grundstückskauf wird per Kaufvertrag vereinbart welche Partei die Grunderwerbsteuer bezahlt. In der Regel wird dies dem Käufer übertragen. Dies ist auch im § 448 BGB dokumentiert. Hier heißt es im Abs. 2: „Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, die Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“ Dies ist der Sache nach richtig, denn die Grunderwerbsteuer gehört zu den Erwerbsnebenkosten und wird bei der Finanzierung als solche auch in die Kreditsumme einfließen.

Fälligkeit

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks wird Grunderwerbsteuer fällig. Wird auf dem Grundstück nach dem Kauf eine Immobilie gebaut, wird nochmals Grunderwerbsteuer fällig, allerdings nur dann, wenn Grundstück und Immobilie von zwei verschiedenen Verkäufern verkauft werden.

Abweichend von § 448, Abs. 2 BGB kann sich der Verkäufer verpflichten die Grunderwerbsteuer zu übernehmen oder dem Käufer zu erstatten. Dies ist in der Regel nicht üblich, kann aber auch nicht ausgeschlossen werden. Dieser Vorgang mindert den (erworbenen) Erstattungsanspruch bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (BFH II R 1/12, DB 2013, 1588). Der Wert der Gegenleistung ist die Basis Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Für die Finanzbehörden haften Käufer und Verkäufer von Grundstücken als Gesamtschuldner für die Bezahlung der Grunderwerbsteuer. Wird im Kaufvertrag der Käufer als derjenige genannt, der die Grunderwerbsteuer bezahlt, schickt das zuständige Finanzamt auch den Steuerbescheid an den Käufer des Grundstücks. Erst wenn dieser nicht bezahlt wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer. Dies ist auch dann rechtens wenn im notariellen Kaufvertrag der Käufer als Steuerpflichtiger aufgeführt ist. Als Gesamtschuldner haftet der Verkäufer jedoch auch sollte der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen. Der Verkäufer hat jedoch das vertragliche Recht die von ihm bezahlte Grunderwerbsteuer vom Käufer einzufordern.

Der Käufer kann allerdings erst nach Eingang der Zahlung für die Grunderwerbsteuer den Eintrag ins Grundbuch vornehmen. Das Finanzamt erstellt auch erst nach Geldeingang die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für den Grundbucheintrag zwingend ist.

Wird der Kaufvertrag, weil eine Partei von diesem zurücktritt, rückgängig gemacht ist vom Steuerpflichtigen beim Finanzamt ein Antrag auf Rückerstattung der bereits bezahlten Grunderwerbsteuer zu stellen.

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