Was ist die Grunderwerbsteuer? 

Aug 26, 2020 | Grunderwerbsteuer

Wer ein Grundstück oder den Anteil eines in der Bundesrepublik Deutschland vorhandenen Grundstücks kauft muss Grunderwerbsteuer bezahlen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer und eine direkte Steuer, die eine Anknüpfung an den Kauf eines Grundstücks hat. Als Grundstück wird im Sinne der Grunderwerbsteuer als ein unbebautes, bebautes oder ein Teil eines Grundstücks bezeichnet. Der Begriff Grundstück wird im Grunderwerbsteuergesetz § 2 definiert, erfasst werden die Grundstücke im § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG. Gleichgestellt sind Grundstücke, die auf fremden Grund und Boden stehen sowie Erbbaurecht (§ 2 Abs. 2 GrEStG). Zubehör wird nicht erfasst, auch wenn es sich um Einbaumöbel handelt, sofern diese kein Bestandteil des Gebäudes sind.

Rechtsgültig wird der Kaufvertrag einer Immobilie zu dem Zeitpunkt, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist.

Seit 1983 lag gem. Art. 109 Abs. 2 Grundgesetz die Verwaltungskompetenz beim Bund mit einem vom Bund bestimmten Steuersatz von 3,5 %. Seit 01.09.2006 liegt die Kompetenz bei den Bundesländern, die den vom Bund bestimmten Steuersatz teilweise mehrfach erhöhten. Heute liegt der höchste Steuersatz für die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %.

Übergang des Eigentums

Die Grunderwerbsteuer wird bereits fällig, wenn ein Anspruch auf einen Eigentumswechsel eines Grundstücks vorhanden ist. Weder der Übergang des Eigentums in zivilrechtlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht ist relevant, sondern der Erwerbsvorgang unabhängig davon, ob der Übergang des Eigentums bereits erfolgte oder nicht. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf eines Grundstücks an.

Die Grunderwerbsteuer fällt auch bei einer Schenkung an, da die Schenkung eines Grundstücks zu den Erwerbsvorgängen gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehört. Steuerfrei bleibt der der Teil, der unentgeltlich ist (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Ebenfalls in den Bereich der Grunderwerbsteuer fallen Grundstücke an, die aufgrund von Enteignungsverfahren, Zwangsversteigerung und Umwandlungen den Eigentümer wechseln.

Ermittelt wird die Grunderwerbsteuer über den Kaufpreis gemäß Kaufvertrag bzw. nach § 8 Abs. 1 GrEStG dem Wert der Gegenleistung. Für die Bewertung gehen die Finanzbehörden nach § 157 Abs. 1-3 BewG vor, sofern eine Gegenleistung nicht ermittelbar oder vorhanden ist. Den Begriff Gegenleistung wird im § 9 GrEStG geregelt. Leistungen, die für den Erwerb von Grundstücken an den Käufer in Geld gewährt werden und solche, die der Verkäufer erhält (Urteil BFH II R 95/86 vom 06.12.1989, BStBi II 1990, 186).

In der Regel übernimmt der Käufer die Erwerbsnebenkosten wie auch die Grunderwerbsteuer. Während im § 448 BGB die Kosten der Erwerbsnebenkosten geregelt sind, kann auch der Verkäufer abweichend vom genannten Paragrafen die Erwerbsnebenkosten übernehmen. Dadurch wird durch den erworbenen Erstattungsanspruch gem. BFH II R 1/12, DB 2013, 1588 vom 17.04.2013 die Bemessungsgrundlage gemindert.

Das zuständige Finanzamt regelt die alle Vorgänge der Grunderwerbsteuer. Der Notar übersendet Kaufvertrag mit den erforderlichen Anlagen an das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 22 GrEStG). Der Steuerpflichtige erhält nach Festsetzung der Steuer einen schriftlichen Bescheid. Fällig wird die Grunderwerbsteuer einen Monat nach Bekanntgabe vom Steuerbescheid (§ 15 GrEStG). Nach Eingang der Zahlung durch den Steuerpflichtigen erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung braucht der Käufer um das Grundstück ins Grundbuch eintragen zu lassen (§ 22 GrEStG).

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